银行支持房企拿地仍须防范风险

银行支持房企拿地仍须防范风险

据媒体披露,今年不到5个月时间,品牌房企纷纷回归一二线城市,上海、苏州等20逾个重点城市土地市场持续升温高热,地王达118宗之多,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。而房企这波抢地潮底气则正来自银行的大力支持。一句话:房企“抢地热”幕后真正推手是银行,有些银行甚至不惜“倒贴价”放贷(5月24日《证券日报》)。

客观地看,这波房企抢地热潮关键点在于一线城市实施了严禁“首付贷”、打击各种违法违规行为等若干严厉调控措施,把大型国有房企推向二线城市抢地“怀抱”。而且,这波抢地高潮让二线城市地方政府赚得盆满钵满,成了最大收益者,改善了当财政收入状况,尤其弥补了营改增大背景下的财政收入不足。据中国指数研究院数据,4月份,全国300城土地出让金总额为1495亿元,环比增加14%,同比增加77%;其中,二线城市土地出让金总额达到了1176亿元,占比近八成,环比增加33%,同比增加247%。显然,二线城市地方政府是乐见此种境况的。

而且,还有一个现象值得提出,参与此次抢地热潮的多为大型优质国有房企,财务稳健,现金流充沛,具有较强的贷款偿还能力;且在银行过往的信用记录档案里,大型房企发生不良贷款机率比较低,甚至就连争议和诉讼也很少发生。这正是银行大胆给大型房企放贷的底气所在。但是否意味着银行给大型房企放贷就没有风险?房企要多少,银行就可放多少?对此,笔者不敢苟同,认为银行在给大型房企放贷上仍需保持谨慎态度,防止过度贷款导致房企出现偿还风险。

从大的经济环境看,银行信贷资金在一定时期内总是有限的,投给房企多了,投给实体经济就必然少了;尤其在当前银行存款分流加剧情势下,投放给房企资金多了,会导致银行资金运用结构不合理,出现短期资金长期使用现象,有加剧资金流动性风险的可能。据披露,尽管现在房企融资渠道多元化,发行信托计划、引入基金、境外发债成了部分房企融资选择,但银行信贷或票据仍旧是房企融资最主要渠道,有些房企银行贷款甚至超过了50%;如果房企投资一旦受经济大环境影响而导致效益下滑,按期偿贷就会成为问题。显然,过度给房企放贷,不仅会加剧房企对银行信贷依赖及偿贷风险,也会使大型房企重新形成对银行信贷垄断优势,吹大房地产泡沫,使房地产再次走上畸形发展之路。

从财务及内控角度看,虽然银行贷款结构中也必须包含相当比例的低价但优质的贷款,但银行是通过资金运用利率高于资金吸收利率而覆盖经营财务风险的特殊企业;如果低利率贷款占比过大,就会导致银行整体资金使用效益下滑,最终有造成财务亏损风险之虞。自央行2014年11月多次降准降息以来,银行基础贷款利率本也相当低了,而如今开发贷几乎“倒贴”,一些大型房企银行整体平均融资成本为5.32%,甚至一些房企银行融资利率最低至3%左右,已远远低于商业银行一年期贷款利率。而与之形成反差的是,银行揽储成本始终居高不下,多数中小型银行理财产品收益率依旧高于4.5%,如果将理财产品与揽储画上等号,银行已是赔本赚吆喝了,这是一个危险举动。

从房地产走势及政策层面看,银行过量放贷支持房企拿地也存在较大潜在风险。一方面,目前二线城市房地产价格有所升温,去库存也有所加快,但银行信贷资金若再次大量进入,因地价上涨不仅会再次推高房价,使去库存陷入胶着状态,且也会造成房价长期、持续走高,远远脱离了居民实际收入增长速度,使大量中低收入阶层重陷高房价之苦,也对去库存不利。再则,二线城市房价一旦呈暴发式上涨,中央政府不会坐视不管,一定会出台严厉调控政策,到时房价下跌风险将不可避免。另一方面,大量银行贷款支持房企拿地,会造成房地产金融过度杠杆化,在客观上也纵容了房企为卖房放任大量低首付甚至零首付的个人住房贷款或按揭贷款;而银行若将这些次级按揭贷款进行证券化,并且基于次贷这个基础资产又开发出很多虚拟衍生资产,就有可能使次贷衍生品的规模达到次贷本身规模的几十倍,金融风险也随之会被放大几十倍,一旦泡沫破灭,所造成的影响也是次贷本身规模的几十倍资产缩水,银行贷款便岌岌可危。

很明显,在揽存压力较大、优质贷款客户减少背景下,大型房企属于稀缺资源,银行主动争取成为其主办银行或战略伙伴,是必要的信贷营销措施,也可理解;但千万不可任性放纵,尤其不能“见利忘危”,应保持客观理性态度:首先,避免房地产金融过度杠杆化,对房企拿地及开发贷款要坚持谨慎审批原则,降低开发杠杆率,减少信贷资金杠杆作用,防范房企在二线城市过度开发;同时,审慎发展房地产金融创新产品,尤其要避免设计高杠杆金融产品,坚持服务实体经济宗旨。其次,加大对大型房企的资本金、现金流和财务等状况监控力度,认真关注房地产开发商的资金链,确保房企拿地贷款保持中性原则。再次,认真研究和关注中央政府在房地产方面的宏观调控政策,把握好二线城市房地产走势,做出正确信贷决策,避免过度贷款甚至不惜贷款成本而加剧资金流动性风险和财务风险等现象发生,为房地产业的风险化解及可持续发展提供强有力金融支撑。

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作者:

这家伙太懒了,什么都没有留下!

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