数据|开发商赚钱不如卖煎饼果子,三件大事要发生!

文/鹰觅君 那些一直将开发商等同于暴利代名词的人,现在可以拍手称快了。

文/鹰觅君

那些一直将开发商等同于暴利代名词的人,现在可以拍手称快了。

最近的一组数据有着穿透真相的威力:

据机构统计,122家房企在2016年一季度的净利润合计为142.6亿元,同比涨幅仅为8.5%,其中71家房企净利润同比上涨。另外,从净利润率来看,上市房企盈利能力进一步减弱,122家房企平均净利润率仅为6.8%,相比2015年同期的10.3%依然呈现非常明显的下调趋势,大部分房企的利润率出现加速下调。

其中透出的一个颇具震撼力的真相是,盖房子的净利润率只剩下了6.8% !到如今,开发商似乎只剩下了个面子。

鹰觅君忽然突发奇想,如果拿这个搅动了大江南北快二十年的产业,和中国最古老的传统生意卖煎饼果子去比,哪个更赚钱呢?

鹰觅君从来没做过煎饼果子的生意,但从网上搜到了一个答案:

按照会计公式计算,卖煎饼果子的净利润率竟然高达34% !

当然,拿二者直接相比并不太贴切,将一个糊口用的小本生意和规模宏大的支柱产业相提并论,实际并没有多少的可比性。

那和其他大生意相比呢?

比如家电行业,这是一个标准的涉及民用的传统行业。鹰觅君找到了一份2016年一季度20家家电行业上市公司的财务数据:

根据上面的数字,得出上述20家上市公司的平均净利润率在7.34%,也高于房地产!

那么再看仪器仪表行业,典型的制造业。都说制造业现在衰退得一塌糊涂,看看它们的财务表现:

这35家上市公司在2016年第一季度的平均净利润率是6.17%,仅比房地产低0.6% !

从数据可知,如今房企的赚钱水平已经沦落到了和传统制造业相当的地位了。并且,还有一个重要背景,2016年一季度货币超发已经到了丧心病狂的地步,重点城市房价更是疯狂到了一个泡沫新高度,这已经是众所周知的事实了。而,房企的净利润竟下跌到了这般可怜的水平。

从白富美沦落到黑矮挫,何以至此?

重点城市的问题主要是地价。这一块,已经占到了销售的四到六成。其他三四线城市的主要问题则是销量。另外,不论在哪个城市,房地产的各类税费一样都不能少,这些大致占到了销售的18%左右。

这其中,地价和销量是决定性因素。也就是说,开发商以后还能不能赚钱主要取决于地价和销量。

地价有可能下降吗?

在现实环境下,这个问题简直就和问“太阳可能不发光吗?”一样天真。在房地产肩负着宏观经济安全垫重担的条件下,以及土地出让金仍是财政收入重要来源的背景下,地价的上涨或维持一种高地价的状态,是维持经济稳定的刚性需求;尤其在土地竞拍制度下,面对缩量的土地供应,地价更是难以下跌。

在三四线城市,在人口净流出的地方猛然扩大房屋销量,并不比让地价下降容易,这涉及大量地方利益的博弈。

无论从哪方面看,在这场热闹了快二十年的大戏里,纯粹的靠卖房子赚大钱的日子已经彻底翻篇了,地产商越来越边缘化也将是一种长期趋势。当然,这其中不排除踏准周期和节奏的个别高手依然可能会赚大钱,但对大部分地产商而言,卖房子可能越来越像是鸡肋。

这种局面将会给房地产市场带来怎样的影响?

1、品牌开发商商会加速撤离地产行业。

如果之前市场溢出的都是中小型房企,那现在主流品牌房企也加入了进来。据2014年以来房企年报和最新监测,包括上市房企在内,至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%,其中至少16家品牌房企计划或已脱离地产主业。这一趋势目前还在继续。

2、房企债券违约会大规模出现。

2015年,债券市场松绑,众多房企也跟着狂欢了一把。

据统计,2015年房地产公司债因发行主体扩容、审批程序简化等因素影响,规模实现快速增长,总规模达到2528.6亿元,同比大幅增长1859%,远高于2014年129.1亿元的公司债发行规模。

现在卖房子越来越不赚钱,这些天量的债务怎么办?像以前借旧债还新债的庞氏法还会行得通吗,像佳兆业那么好命的还会有多少?

大家都知道,政府债券因为有每年固定的财政税收做担保,所以从理论到实践上都可以支持庞氏循环,即:去年的旧债用今年的新债来偿还,世界上几乎所有国家的政府债券都是这样来运作。但是企业并不具备这种特权,还债的保证只能由市场和自身的运营来提供。

就国内大量举债的房地产企业而言,在市场状况很好的背景下,以品牌信誉做担保,借旧债还新债的游戏可以一直玩下去。但如今,地产调控明显收紧,货币政策转向的信号已经明确发出,在卖房子已经不怎么赚钱的前提下,市场上还有多少钱愿意继续借给开发商还旧债呢?

佳兆业的幸运在于手里还有着大量深圳的房子,这给债务重组赋予了极大的操作空间。而对大部分开发商而言,这种机缘可遇不可求。所以,鹰觅君预言,未来随着市场进入平淡期,大量开发商债券违约事件将会陆续出现。

3、大众生活将被更多地产品牌改变。

虽然专门盖房子的地产商将会越来越少,但其中一些强势地产品牌将更多渗入日常生活。正如我们所见,某知名地产商现在不仅卖矿泉水,还在卖保险;不但卖保险,还运营足球队;不仅运营球队,还在拍电影。未来,在养老、旅游、文化等等生活的方方面面,我们都有极大可能遇见转型成功的地产商。

突然有一种幻灭的既视感,从风光无限到各奔东西,国内地产商经历的这一切只用了不到20年。同样的时间段,国外同行大多经历的是一两个波峰和波谷的交替。

在房价泡沫极盛的时期,开发商却被高利润所抛弃。在一个暴利时代结束的时候,开发商们终于有机会洗白了自己,这也告诉我们了市场差异性决定了与成熟市场的不可比性。从某种程度上说,货币也只是房价泡沫的替罪羊。

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