魔都学区房最强大数据攻略,虎妈们准备好钱了么?

不管房市怎么变,学区房永远在上涨

不管房市怎么变,学区房永远在上涨

DT君的表哥大腿君最近从帝都举家搬往魔都了,号称是为了在魔都买套学区房给娃上学。反正都是学区房,为啥不选帝都选魔都?大腿君悠悠得说:帝都的牛小,可能有钱也进不了。

然而,魔都的学区房也不是吃素的。近六年来,除了2012年价格小幅下跌外,魔都学区房一直保持着高歌猛涨的趋势,甚至上海史上最严格的限购政策也没能阻止它的脚步。

要知道,不少准爸妈孩子还没出生,就在考虑怎样先占个坑。在这场不见硝烟的教育资源争夺战中,外来户大腿君想快速给娃占个称心如意的坑,就想到了号称要用“大数据看一切”的表弟DT君(微信公号:dtcaijing)。

DT君不辱使命,抓取了30万多条房源信息,拉出了基本上是史上最全的魔都学区房价格分布概况图系列。

先看看什么叫学区房?按照义务教育的就近免试入学原则,学校在指定地域内招生,这个范围内的房产就成了披着金色外衣的学区房。但是,由于教育资源的非均衡发展,按地理位置划分的学区,客观上造成了教育资源的畸形分布,形成了所谓的 “菜场小学”、普通小学、民办小学和重点小学。

菜场小学和普通小学在上海家长眼中是万万不能上的,民办小学里确实不乏名校但需要娃拼了小命考。相比之下,重点小学可以通过学区房划片的方式进入,又天然垄断了优质教育资源,自然成为了高净值人群竞相争夺的价值高地,包括自认已跻身其中的大腿君。

由于没有官方认定的重点小学名单,DT君选了一份民间流传甚广的90所魔都牛小名单,并在链家网、安居客上抓取了3万多个小区和30万多条房源信息,从中圈出了与其对应的703个小区的5547套学区房,进行数据清洗和分析,开始了帮助大腿君挑选学区房的辛酸之路。

要买学区房,预算请多准备100万

大腿君最想知道的是,荷包究竟要多鼓,才能买得起魔都的牛小学区房。

知道他不(mai)关(bu)心(qi),DT君撇去了总价1500万元以上的房产,然后拉出一张总价对比图。在魔都的学区房供给市场,学区房在400万元左右的库存量是最大的,而整个二手房市场上300万才是主力军。也就是说,要在魔都要买一套学区房,一般要把预算增加100万。

“没问题”,大腿君拍了拍自己的胸脯,“400万没有超出我的预算”。

单价呢?DT君以90所“重点小学”为中心,取其所有学区房的单价中位数代表学区房价格(本文房价均采用中位数),又拉出一张图。

结果很清晰,上海整体的房价中位数是47654元,属于图例中深绿色这一价格区间(3-5万元)。但一眼望去,上图中深绿色点点几乎不可见,也就是说,90所牛小的学区房单价明显高于上海整体房价。

溢价率更能看出魔都牛小究竟在影响着周边学区房的价格,取重点小学所在区域内非学区楼盘的价格中位数,拉出下图【注:溢价率=(重点学区-周边非学区)/周边非学区*100%】。

可以看出,学区房的溢价率普遍超过了10%。30万多条房源信息告诉我们,66143元的魔都重点学区房均价,与周边非学区房51488元的均价相比,溢价14655元,溢价率高达28.46%。

一些牛小的溢价则更高,有四所小学的溢价都超过了两万元——静安区教育学院附属学校、明珠小学C区、福山外国语小学证大校区、北京东路小学。这意味着,如果想上这四所小学,买一套100平米的学区房,就要比周边的房子多花200万元。

魔都牛小在哪里,最多和最密的都是黄埔

事实上,每套房多出来的溢价就是父母为购置该重点小学的学区房所承担的学位占坑费。也就是说学区房的核心并不是房,而是重点小学的占坑费,‘占坑费’决定了学区房真正的价格。

心甘情愿的接受“占坑费”,经济实力也承受的起,第二步的问题就是,好学校在哪里?

可以发现学区房库存量最大的地方在杨浦、浦东、黄浦,可事实上这三个区的学区房价格差别有点大,上海最核心地段的黄浦区学区房均价最高,杨浦的相对最低。而且由于地理面积和人口的关系,也并不意味着,在这三个区买房子就更容易占到重点小学的坑。为此,我们又对比了各区每10平方千米的牛小数量。

这一次黄浦区以更加明显的优势胜出,然后是静安、虹口和杨浦,浦东则变成了倒数第二。

这意味着在黄浦每走10公里可以发现7所重点小学,而在松江,你走1000公里才能看到5所重点小学。可见魔都的教育资源分配极其不平衡,严重向中心区域倾斜。

放两张细节图,可以更清晰得看到黄浦和浦东之间巨大的教育资源差异。

同样在魔都,如果从每10平方公里的重点小学数量来看,黄埔区的教育资源竟然是浦东的70倍,而学区房的单位均价,黄埔也就比浦东贵了4000元左右,不到5%。

学区房的十大价格高地和价格洼地

颗粒度越细,越对实际的学区房购买决策有帮助。为了让大腿君更深刻得感受魔都学区房的价格,DT君按照约定俗成的商圈或板块拎出了最贵的10个区域。

结果并不太出人意料,学区房基本符合从中心城区向周边城区递减的楼市定律,中心城区不少还是老房子。以第二贵的衡山路为例,多数是1999年以前,甚至还有不少建国前的老房子在出售。

大腿君问:不应该找性价比高的吗,为啥要给我看最贵的?于是DT君又圈出了10个价格洼地。

好像,也不便宜......而这些相对便宜的学区房主要集中在宝山、松江、闵行。原本隶属闸北、现并入静安区的彭浦,均价在6万多,倒是值得考虑。

大腿君反复比较教育资源和价格高地洼地几张图后,告诉DT君,目前自住一套不打算卖,手头的钱只能再买一套小户型挂户口的学区房。如果只看重教育资源,可以直接锁定市中心的黄浦、静安和虹口;但公司打算注册在浦东,虽然浦东教育资源稀缺,却方便照顾孩子,到底该怎么选?

到底要不要选高溢价的学区房

DT君进一步对比了上海各区的学区房、非学区房、二手房单价中位数,并引入溢价的概念,尝试帮大腿君分析一下投资价值。

1,除了静安、宝山,魔都绝大部分区域对应的“学区房”价格的确已经普遍高于区域房价的中位水平。

2,宝山出现了非学区房比学区房还贵的情况,和其教育资源优势不明显有关。

3,学区房单价最高的黄埔、长宁、徐汇、浦东,重点学区房的均价都在8万/平方米以上。

4,学区房与非学区房溢价最大的是浦东和长宁,浦东学区房单价比非学区房单价溢价48.61%之多。这意味着浦东的家长最为悲催,每平米平均要比别人多付近3万元的学区“占坑费”。

溢价率高,在资本市场不见得是好事,意味着升值空间小;但在楼市上则不一定,比如土地拍卖溢价率300%,你可以说这家开发商疯了,也可以理解为这块土地价值巨大。

学区房的高溢价至少也是一种市场选择的结果,买学区房,很大程度上买的是学位那个坑。占坑费越高的区域,自然是大家追捧度最高的。大腿君因此觉得浦东是个不错的投资宝地。

DT君还是得给他泼点冷水,与高溢价息息相关的还有政策的变动。2016年,教育部印发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,表示“在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,要根据实际情况,积极稳妥采取多校划片,将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。”

魔都也一直传言要推广多校划片政策。如果政策变动学区真的没了,像静安这些核心地区,依旧值得购买。一些因为学区而形成过高溢价率的地段,则存在从高处跌落的风险。

根据复旦大学的论文《上海市学区房价格的影响机制》,在其他条件不变的情况下,学校重点等级每下降一级,住宅价格将平均下降8.698%;小学本区排名每降低一位,平均下降0.896%,学区对房价影响可见一斑。

大腿君说:“以后有没有学区房概念,该小区会不会划出去,大家都无法预知,我只能抓住当下。”

“占坑费”最贵的20所小学

聚焦了几个重点区之后,大腿君开始选学校。还是先拉出魔都学区房单价最贵的小学名单,感受一下。

不出意料,黄埔的牛小牢牢霸占了排行榜前几名(2011年卢湾黄埔合并)。再来看一下溢价的排名,“占坑费”越高的学校,自然是该区域内大家追捧的牛校。

“这些小学的学区房比相同区位的房屋价格每平方米要溢价在1万元以上,静安区教育学院附属学校、明珠小学C区、福山外国语小学证大校区、北京东路小学的溢价都突破2万元。将溢价*房屋面积,就是你为了这个坑位额外付的费用。你是否愿意为这样的优质学(keng)位(wei)买单呢?”

大腿君默默的点了点头,“还是希望我家娃能在这20所里面挑”。

选好学校和地段,其他购房因素也需要被纳入考量,交通是购房者除价格为最为看重的因素。

如果舍得让孩子每天少睡半小时,远离交通便捷的地方通常能有价格洼地。大数据告诉我们,学区房有没有地铁,价差高达2万元。

然而,大数据还告诉我们,5000多套重点学区房里4564套都是距离地铁1公里以内的房子。剩下不到500套非地铁房,抢到都是拼人品。看来在学区房的问题上,还是只能拼实力不能拼人品了。

占坑请接受"老破小"

基本确定了学校之后,大腿君又提了个新问题,他这学区房不仅要给娃上学,还希望未来能够增值。

投资二手房的人都知道“15年规律”,就是房龄15年是个拐点,超过15年后周边配套已经没有改善空间,银行贷款难度也高,升值空间变小。

学区房显然不在这个规律的范畴内,学区房总是被打上"老破小"的标签。分析数据可以看到,在售学区房的建筑时间不少是超过15年的老破房。毕竟购买老学区房的人大多为的是获得入学资格。从成交情况来看,集中在2000年到2008年之间建成的次新房源,基本很难买到更新的学区房。

90年代的“老房子”在停车、小区绿化、房型朝向、厨卫明暗、单栋住户密度都和00后的房子有代差,2000年后随着房地产的复苏火爆,设计理念和水平有了本质的提升。特别是现在购房以中青年家庭为主,对房子外在品相的要求开始挤占对房子内在价值要求的空间,相应价格上涨时也只能当后卫,投资并不是很适合。

不过,“老房子”也不是一无是处,老房子一般位于黄金地段,生活交通特别方便,其好处只有那些每天被地铁挤得毫无尊严的人才能体会到,自住性价比和租售比也不错。只是,别指望升值比新房子快。

和大腿君的另一个需求相似,由于学区房通常不是大家在魔都首套置业的房产,相对于整个二手房市场,不少人倾向于小户型。成交二手房的面积集中在60-90平米的区间,学区房的则集中在40-70平米之间。可见为了能够买学区房,大家不仅得接受老旧,还得接受小房子。

拼爹不成,就只能拼娃了

把这些因素都考虑完,大腿君说自己心仪的学区房有谱了!

可要还是买不到学区房怎么办?

真是不愿意写这段,然而,这却是绝大多数沪漂可能面临的情况。

许多家长抱着“有学区房要上,没有学区房创造学区房也要上的”的信念,在这个不见硝烟的战场上杀得眼红。购买了学区房就一定能进重点小学,开启人生赢家之路吗?越发严苛的学区房新政跳出来说不!

2014年静安区提出“一个门牌号一居住户,五年内只接收一学生”后,虹口、宝山、徐汇、长宁等区也纷纷根据实际情况,效仿了静安的“学区房新政”。

除了区县的政策外,较为热门的小学也制定了更严苛的入学标准,如普陀区的武宁路小学、江宁学校就规定,落户必须满2年才具有入学资格。

杨浦区的打虎山路第一小学、上理工附小、杨浦小学等热门学校,则在招生简章中规定,报出生户口的儿童将在录取中有优先的顺位,换而言之,通过购买学区落户的儿童将处于落后的顺位。录取顺位的调整,使这些热门学校的入学门槛又提高了。

买不到合适的学区房,还能获得好的教育么?来看看魔都的私立小学。

以上海徐汇区的四大民办小学--世界外国语小学、盛大花园小学、爱菊小学、逸夫小学--为例。这四所私立小学,一年包括学费、住宿费、交通费、餐饮费、校服费,常规开销在3.5万~5万的区间内。6年小学读下来,花费也就是在30万的范围内。

上文我们已经算出牛小的占坑费在100万左右。相比之下,这些私立小学似乎显得更加实惠。不过,这些私立牛小也不是你想进就能进的,得考!

生活在魔都的你,不能拼爹买学区房的话,去只能考私立小学拼娃了。

数据是冰冷的,排名是残酷的,如果不把一个个鲜活的小生命,固化成一个个竞争标签,现实也许会更美好。谨以此句,送给正在或者准备在学区房战场上厮杀的父母们。

作者:文沈念祖 技术支持赵一鸣 图许天宇

注:

1,本文所使用数据均来自公开渠道。房产数据主要从上海链家网,上海安居客网抓取房价、住宅地址、小区、建筑面积、户型、朝向、所在楼层、建筑,成交情况、年代、配套设施、装修情况等内容。数据收集截止时间为2016年4月22日。

2,本文分析的是招生范围明确规定的公立小学学区,且均指小学学区房。

3,数据采集、数据清洗ETL采用了赵一鸣开发的工具软件HAWK。数据分析采用ipython notebook和pandas

4,有意向与我们合作研究的读者,请将详细的研究计划和数据需求发送到邮箱:shennianzu@dtcj.com

欢迎广大忙碌且寂寞的程序猿投稿。

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