黄奇帆警告楼市杠杆将是一场金融灾难!

九点半导语 全国疯狂的楼市,高杠杆已经被全国人大代表,重庆市市场黄奇帆严重警告!他称,高杠杆将会是另一场金融灾难!确实,中国这疯狂的场景现在似乎在完全复刻20年前的日本。当时,甚至有人称,卖掉是本的土地就能买下美国,而如今的中国土地价格之高得似乎也可以买下美国了。可是,我们有没有想过,如果一个国家的房价永远暴涨,理论上最终可以把全世界买下来,但这显然是荒谬的。中国房价正走在一个“非理性繁荣”的路上。我们是不是该醒醒了!?

黄奇帆警告楼市杠杆将是一场金融灾难!

九点半导语

全国疯狂的楼市,高杠杆已经被全国人大代表,重庆市市场黄奇帆严重警告!他称,高杠杆将会是另一场金融灾难!确实,中国这疯狂的场景现在似乎在完全复刻20年前的日本。当时,甚至有人称,卖掉是本的土地就能买下美国,而如今的中国土地价格之高得似乎也可以买下美国了。可是,我们有没有想过,如果一个国家的房价永远暴涨,理论上最终可以把全世界买下来,但这显然是荒谬的。中国房价正走在一个“非理性繁荣”的路上。我们是不是该醒醒了!?

2015年的股市波动剧烈,给投资者造成挥之不去的心理阴影。在两会重庆团讨论时,全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。

由于房市体量更大,牵涉面更广,加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足,对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大,尤其是银行的坏账风险。

黄奇帆说,当前我们国家去杠杆,包括去政府债务、包括去工商企业债务,还包括金融系统内部的各种杠杆,尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆,特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆

黄奇帆举例说,比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司,他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%,现在有些已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付,实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付,房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

他指出,要更注重去杠杆降风险,绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存,跟中央精神是背道而驰的,会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。

日本模式or俄罗斯模式

海通证券研究员姜超在其报告中同样表现出了对中国楼市于处于高杠杆模式的担忧,而货币供给过量,资产价格飙升是导致房价暴涨的最主要的“非理性”因素。

他表示,一方面是担心货币超发导致的房地产泡沫聚集,并且在去泡沫过程中带来的楼市崩盘,就像当年的日本模式—— 选择汇率稳定甚至升值,紧缩货币导致股市和楼市的崩盘,银行受损,但是货币的购买力上升,持有现金可以保值。

日本80年代末货币超发,经济增速却在放缓,但由于日本央行的干预,日元还是升值的,导致的结果是日本房地产资产被严重高估。85-90年间,东京土地价格上涨了156%,日元对美元升值90%,也就是说东京土地的美元价值上涨了246%,被严重高估,势必要向市场均衡回归。而向市场回归有两种途径,一是日元对外贬值,二是紧缩货币使资产的本币价格下降。迫于通胀和贬值压力,日本央行选择大幅提高利率、紧缩货币供给,保证日元汇率的基本稳定,但最终导致股市和楼市泡沫的相继破灭。

而另一种则是,在去杠杆的过程中出现的货币大幅贬值,那就是当年俄罗斯模式——银行资产无恙,但是货币的购买力受损,必须持有抗通胀的实物资产才能保值。中国1月份以来放出天量信贷,房价再度上涨,意味着俄罗斯模式的概率也在上升。

2008年前,俄罗斯也面临货币超发的问题,M2和名义GDP增速之间的差距最高达40个百分点。过剩的流动性也导致俄罗斯楼市大涨,2004-2008年俄罗斯平均二手公寓价格上涨了267%,期间卢布对美元汇率升值了14%,资产价格也存在高估的风险。但俄罗斯选择了让汇率贬值,08-09年卢布对美元贬值幅度最高达34%,之后卢布对美元又大幅贬值,继续释放风险。俄罗斯房价在经历了暴涨后却保持了稳定,没有出现崩盘现象,但是汇率却是一贬再贬。

中国楼市暴涨的理性和非理性

姜超同时认为中国房价现在处于一种“非理性繁荣”——基于心理基础的投机泡沫,资产价格的上涨挑起投资者的热情,并不断在投资者中散播、“传染”;在传播过程中整个故事会被放大,以证明当前价格的合理性;后续的投资者尽管怀疑资产本身的价值,但出于嫉妒别人的成功或享受做赌徒的快感,也会参与进来。

也就是说,在非理性的繁荣中,新进入的投资者多是受到资产价格上涨的吸引,而不再关注资产本身的价值,甚至进入到一种编织各种故事来给自己增加信心的状态;而其实越是上涨,投资者的内心深处就越脆弱,一旦大的形势有所变化(例如货币收紧等政策变化),投资者的风险偏好程度也会转变。回顾历史上每一次泡沫的产生和破灭基本都是这样的一个过程。

中国的一线城市房价是有人口流入等基本面因素的支撑,但美国、日本当年房价大跌之前也是有各种基本面支撑才上涨的,所以关键的问题是基本面能否支撑如此高的价格。当前一线城市楼市一片火爆,购房者挤破了头还买不到房,但与此同时租金上涨速度却远远慢于房价上涨,售租比大幅飙升,而房屋空置率也居高不下。中国一线城市人口流入速度已经大幅放缓,而一旦像之前的创业板一样,加杠杆成为房价上涨的“故事”,地产市场就危险了。

姜超认为中国楼价暴涨有一些非理性因素的,而这些因素是:

货币供给过量,资产价格飙升。日本80年代的货币超发导致流动性大量流入股市和楼市,股价、房价均大幅飙升。美国21世纪初的货币宽松使股市翻了一倍,房价长期保持10%以上增长。中国的货币超发导致一线房价暴涨的同时,人民币汇率却保持了相对稳定,这使得中国一线城市房地产资产的美元价值急剧飙升,根据我们的测算已可买下半个美国,资产存在被高估的风险。

风险偏好增强,售租比飙升。售租比类似于股市的市盈率,可反映投资者风险偏好。国际上售租比一般相对稳定,美、日、英等国售租比出现大幅飙升后最终都跌回了原点。08年以来中国一线城市售租比巨幅攀升,说明居民购房存在非理性因素。

房屋空置率高,或非单纯刚需。根据西南财大和腾讯房产研究院在13和15年的调查,我国住房空置率长期远超其它国家,即使是人口流入多、住房需求旺盛的一线城市空置率也达到20%,说明居民购房动机存在投资甚至投机成分。对房价上涨的预期会吸引没有或者暂时没有住房需求的居民也加入购房“大军”,推升房价在短时间内上涨。

然而,不管是是什么原因造成的房价泡沫,希望我们能绕过日本和俄罗斯模式,走出第三种模式,然而这也许只有时间才能告诉我们!

本文由九点半财经综合报道,部分素材来自姜超宏观债券研究

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